第一太平戴维斯最新发表的2024年7月香港零售租赁市场报告指出，香港零售市场最近出现下滑，不单与本地居民北上旅游大幅增加有关，更有其他结构性转变影响。
香港零售市场下滑北上消费次数激增
香港零售市场最近出现下滑，与此同时，香港居民北上消费人数大幅上升。2024年上半年每月平均达720万人次，较2023年上半年的390万人次大幅增加。有多个因素造成这个趋势，包括大湾区交通连接更加便捷、深圳的零售和餐饮价格具吸引力，以及山姆会员店和Costco（开市客）等大型零售商提供廉价日用品。
北上消费大增并非唯一原因
尽管北上消费人数增加确实影响本地零售市场，但还有其他结构性因素影响。值得注意的是，2023年的出境旅游总人数为7,220万人次，仅达2018年高峰的78%。与此同时，访港旅客人数回升至3,400万，稍高于2018年的一半水平。这表示北上旅游的趋势在新冠疫情之前就已出现。因此，将零售市场表现不佳只归因于北上旅游大增，可能过于简单化。
多重结构性因素影响零售市场
香港零售业面临的结构性因素不仅仅是北上消费大增。另一个关键原因是港币因高息而大幅升值，过去两年对主要货币升值10-30%。这导致更多本地居民选择出国旅游消费，而访港旅客的消费则下降了48%（2018年至2023年）。
此外，香港经历了大规模的年轻及中产阶层人才（20至39岁）人士流失，过去四年有超过20万人永久离港。这对本地零售消费造成重大打击。对于留在香港的中产阶层，由于利率急升导致按揭费用上升，可支配收入下降超过20%。在这样的环境下，提供更实惠的零售、餐饮和娱乐选择的深圳新购物商场，能吸引想维持生活水平的本地中产阶层。
2024年下半年零售市场仍将面临挑战
香港零售市场预计未来数年仍竞争激烈，直到2026年及以后，将有超过1,000万平方呎的新商场落成。大量新零售空间的涌入，同时本地及访港人士消费下降，以及一些过度依赖疫情期间补贴的商家无法持续营运，将导致零售和餐饮业出现一波结业潮。
这些挑战也反映在租金上，核心街铺租金环比下降1.8%，旺角更大幅下降5%，以及主要购物中心租金下跌3.4%。展望未来，第一太平戴维斯预测，2024年核心街铺和优质购物中心租金将分别下降5-10%。
第一太平戴维斯香港研究及顾问咨询部董事汤卓轩先生表示：「自2023年下半年以来，香港居民北上消费出现了显着增长。虽然相当一部份潜在零售支出已转移到华南地区，但香港本地零售市场还发生了其他结构性变化，这是近期零售市道低迷的根本原因。」
第一太平戴维斯港商铺部资深董事陈泽鸣先生指出：「香港政府正在实施振兴本地零售业的举措，包括扩大个人游计划和举办大型活动以吸引更多游客。然而，这些影响需要时间，预计至少在2024年剩余时间，零售市场将面临本地和游客消费模式结构性转变的持续挑战。」
