全球商業地產市場數據顯示，中國辦公樓市場正承受明顯的供需壓力。2026年第二季度，在全球20個主要城市中，上海辦公樓空置率達24.5%，居首位；北京以17.9%排名第八。中國辦公樓整體空置率為25.0%，平均租金指數較前一季下跌2.2%。
一線城市供過於求情況明顯
上海長期被視為外資進入中國大陸的重要門戶，也是跨國企業布局中國市場的核心據點，聚集國際金融機構、跨國公司總部，以及貿易、諮詢與法律等專業服務企業。然而，過去因產業集聚與持續擴張形成的大量辦公樓供給，仍受到整體市場調整影響。即使是陸家嘴等核心商務區，辦公樓空置率也已超過14%。
市場一般將20%的空置率視為「紅線」。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的甲級辦公樓，目前平均空置率已超過21%，呈現明顯供大於求。
- 深圳空置率近兩年首度降至30%以下，但仍達29.3%。
- 廣州在供應量大幅增加下，空置率升至22.4%。
- 北京在四個城市中空置率相對較低，但隨著2026年下半年約70萬平方公尺新增供應集中進場，空置率預計還會上升。
二線城市庫存壓力更重
新一線與重點二線城市的辦公樓空置率普遍高於一線城市，供應過剩問題也更突出。2026年上半年，成都甲級辦公樓空置率為38.1%，且供應仍持續增加；南京甲級辦公樓空置率為38%，去化庫存壓力較大；武漢甲級辦公樓空置率為31.9%，需求修復速度緩慢。重慶、西安、長沙及天津等城市的辦公樓空置率，大致介於25%至35%之間。
長期空置也會加深老舊辦公樓的競爭劣勢。電梯、空調、消防設備、外牆、公共區域及停車設施均需定期維修與持續投入。當入住率偏低、租金收入減少時，樓宇更難取得足夠現金流來支付改造及維護成本；在大量新建辦公樓投入市場的情況下，老舊樓宇的招商壓力進一步增加。
部分城市不僅空置率偏高，還出現樓宇長期閒置、維護不足與設施老化等問題，降低租賃吸引力，形成「空置、現金流不足、品質下降、招租更困難、進一步空置」的循環。這項問題已不再局限於上海、深圳等少數城市，而是成為全國多數主要城市商業地產共同面對的挑戰。
新增供應持續釋放
辦公樓供過於求的首要原因，是過去20多年城市擴張與房地產開發熱潮所累積的大量供應。各地在新區、金融城與中央商務區擴展地帶大規模興建辦公樓，供應規模超過實際需求。由於辦公樓從規劃、施工到完工使用通常需時數年，即使市場需求已發生變化，早期啟動的項目仍會陸續交付，使新增供應持續湧現。
以上海為例，陸家嘴、前灘、北外灘、徐匯濱江及虹橋等新興與次中心區域持續擴充商務樓宇，加上核心區部分項目進入市場，雖然近年新增供應有所收窄，但甲級辦公樓存量仍約有1,800萬至1,840萬平方公尺。2026年上半年，成都新增甲級辦公樓供應約14萬平方公尺，武漢新增供應則接近20萬平方公尺。
仲量聯行在《2026年上半年中國甲級辦公樓市場報告》中指出，一線城市於上半年新增供應約80.2萬平方公尺，下半年預計還有303.6萬平方公尺將集中入市。戴德梁行《2026年中國主要城市甲級辦公樓供需趨勢報告》則顯示，因新增供應規模較大、需求增長有限，中國內地及港澳台地區21個主要樣本城市的整體空置率年增1個百分點，達25.4%。
企業縮減租賃與外資需求轉弱
租賃需求減弱是另一項重要因素。部分跨國企業縮減在中國的業務、關閉辦公室，或將供應鏈移往其他國家；即使未完全退出中國，若停止擴張、合併辦公地點及減少人員，也會降低新增辦公空間需求。
官方數據顯示，2026年第二季度中國吸引外國直接投資（FDI）淨額為266億美元，較前一季減少23%。除歐美企業之外，部分日本企業也因雙邊關係惡化等因素，減少在中國的投資。
企業近年更傾向壓縮成本與減少辦公面積。過去企業擴張通常伴隨更多招聘、更大辦公室需求，以及遷入核心商務區；如今在經營成本提高、市場競爭加劇及經濟成長預期轉趨審慎的背景下，企業多採取續租較小面積、搬往成本較低區域或延後擴張等方式，以降低人均辦公空間需求。
- 2026年上半年，成都辦公樓搬遷交易占比達60.2%。
- 北京搬遷需求占新租成交面積72%。
- 深圳搬遷需求占新租市場64%。
儘管上述數據的統計口徑並不完全一致，但均反映租賃市場中相當一部分活動來自既有企業重新選址，而非新增辦公面積需求。企業多傾向減少實際使用面積，或遷往租金較低的區域。
租金下跌與資產估值承壓
空置壓力不僅影響出租率，也會傳導至租金收入與物業估值。當可出租面積增加，租戶議價能力隨之提高，業主即使找到新租戶，也可能須接受更低的實際租金。租金持續走低，將使依賴租金收入維持現金流的商業地產投資者面臨回報率下降、持有成本提高及融資壓力增加等問題。
為爭取有限租戶，業主往往必須降租、提供免租期或採取更具彈性的租約條件。2026年上半年，成都優質辦公樓平均租金累計下降5%，甲級辦公樓租金下跌5.7%；武漢甲級辦公樓淨有效租金半年較前一期間下降6.2%。全國辦公樓平均租金指數在今年上半年累計下跌4.0%。
不過，透過降價換取出租率，無法消除結構性供需問題。降租可以促使企業從一棟樓搬到另一棟樓，卻無法取代企業對訂單、收入及未來經營前景的信心，也不能創造新的辦公需求。新樓吸引租戶的同時，舊樓可能因此失去租客，整體市場的淨吸納量未必顯著增加。
若存量無法有效消化，將進一步影響城市商業活力、相關就業，以及地方政府來自土地財政的間接收入。當投資人預期未來租金缺乏成長動能、空置風險偏高，也可能延後新項目開發或減少投資，進而削弱建築設計、規劃諮詢、工程施工、裝修、物業管理與建材等上下游產業的訂單需求。
就業、消費與金融風險連動
辦公樓高空置率亦反映企業經營預期、招聘需求及就業市場的變化。金融、諮詢、網路與科技等服務業，是城市辦公樓租賃需求的主要來源，也集中不少高薪白領職位。當企業經營承壓、擴張計畫放緩時，往往會優先控制人力編制及辦公成本，包括減少招聘、凍結部分職缺、合併部門，甚至裁員。
就業與收入預期轉弱後，消費也可能受到影響。年輕人若面臨求職困難、薪資成長放緩或職涯前景不明朗，將更審慎安排支出，減少餐飲、購物、娛樂與非必要消費。企業差旅、商務會議、客戶接待及員工聚餐減少，也會降低辦公樓周邊餐廳、咖啡店、便利商店與零售店面的來客量。
對地方政府而言，商業用地與工業用地的價格及收益差距明顯。一線及強二線城市核心地段的商業用地樓面價格，動輒每平方公尺數萬元；工業用地通常僅數百元至一、兩千元，甚至可能以「零地價」或低價招商方式出讓。辦公樓容積率一般可達4.0至8.0，工業廠房則受到規劃、消防及生產工藝限制，容積率通常控制在1.0至2.5。同一塊土地上，辦公樓可興建的建築面積可達廠房數倍。
在中國金融體系中，辦公樓等大型商業地產常被用作銀行貸款、信託產品及部分地方融資平台相關融資的抵押品。租金持續下降與長期高空置率會壓低資產估值，進而提高貸款價值比（LTV）、削弱償債覆蓋能力。若借款人經營惡化且無法如期償債，持有相關資產的商業銀行與地方金融機構將承受實際損失。
土地財政模式下的結構性矛盾
中國辦公樓空置率長期偏高，並非單純的供需錯配或短期經濟波動，而是過去20多年以城市擴張、大規模房地產開發及土地財政為核心的發展模式所累積的結構性矛盾。在此模式下，地方財政高度依賴土地出讓收入，並以高容積率與高土地出讓金推動商業用地快速擴張，最終使辦公樓供應規模超過實際產業需求與人口承載能力。
目前更大的挑戰在於，這種擴張模式已難以持續。大量資產長期空置、租金承壓與估值縮水，不僅透過抵押鏈條向銀行、信託及地方金融體系傳遞風險，也會影響就業、消費及地方財政收入，令房地產壓力擴散至更廣泛的經濟領域。單靠繼續出讓更多商業用地或依賴短期刺激，已難以化解供需失衡，反而可能使結構性矛盾進一步固化。
