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    傳中共將發債救萬科 凸顯房地產市場困境

    wp_news2By wp_news22025 年 2 月 17 日尚無留言1 Min Read
    A man stands outside the construction site of a residential complex being built by Chinese real estate developer Vanke in Nanjing in China’s eastern Jiangsu province on February 13, 2025. (Photo by AFP) / China OUT / CHINA OUT / CHINA OUT
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    傳中共將發債救萬科 凸顯房地產市場困境

    2025年2月13日,江蘇省南京市一處萬科住宅小區施工現場。(AFP)

    【2025年02月17日訊】(專題部記者易凡、寧芯採訪報導)中國房地產巨頭萬科再次陷入流動性困境,有傳聞說,中共政府將史無前例地通過劃撥地方債券的額度來緩解萬科的危機。有分析人士認為,中國的房地產危機是長期問題,現在的絕大多數房企恐怕都難逃最終破產的宿命。
    有知情人士向西方財經媒體彭博社透露,中共政府將協助房地產開發商萬科集團償還債務,補足500億元人民幣的資金缺口。
    根據該計劃,監管機構將撥出200億元人民幣的地方政府專項債券額度,用於收購萬科的未售出房產和空置土地。這筆錢將使萬科能夠償還今年到期的公共和私募債務。萬科及其關聯公司還將獲准利用其它融資來源,包括發行新債券和銀行貸款來償還債務。
    2月12日當天,萬科在中國A股市場的股價在收盤前半個小時突然強勢觸及漲停板。與此同時,萬科在港股市場股價同樣展現出強勁勢頭,當日漲幅超過10%。股價的反應似乎印證萬科獲得重大利好因素支撐。
    地方政府專項債券,通常是指各地(省、自治區、直轄市政府)為有一定收益的公益性項目發行的政府債券,並約定在一定期限內還本付息。地方政府通過舉債的方式,來收購一家房地產企業的房產和土地,這在以前從未有過先例。
    目前,萬科的負債總額約為9820億元人民幣,新一輪償債高峰期正在到來。根據中國金融信息服務商萬得(Wind)數據,萬科一年內到期的境內債務約為326.45億元人民幣。在公開市場,萬科今年境內外共有9隻債券到期,總規模達到215.9億元人民幣。
    第一季度是萬科的償債高峰,將有98.9億元的境內公開債需要兌付。境外債兌付高峰在5月,當月有4.55億美元需要兌付。
    然而萬科的樓市銷售大幅下滑,流動資金陷入困境。據萬科1月下旬披露的業績預告,預計2024年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約450億元,而上年同期則是盈利121.63億元。
    另據萬科年初披露的公告顯示,2024年全年,萬科累計實現合同銷售面積1810.7萬平方米,合同銷售金額2460.2億元。而2023年全年,該公司累計實現合同銷售面積2466.0萬平方米,合同銷售金額3761.2億元。這意味著,2024年萬科合同銷售面積環比大降26.57%,合同銷售金額大降34.59%。
    總部位於中國深圳的萬科集團是中國最知名的房地產企業之一,與碧桂園、恆大及融創並稱中國四大房地產龍頭企業。在市場興旺時期,這四大房企的銷售業績始終穩居前列。但是隨著中國房地產市場危機的到來,碧桂園、恆大及融創相繼資金鏈斷裂,萬科也早已搖搖欲墜,但是中共政府只救了萬科一家。
    本次出手也不是中共當局第一次。去年3月時,據路透社報導,在中共國務院協調下,政府要求銀行向萬科提供融資支持,及要求債權人考慮與萬科延長私人債務期限。
    華盛頓信息與戰略研究所經濟學者李恆青2月15日對表示,萬科具有國資背景,政府曾經對它進行大力宣傳,而其它的房企如碧桂園等是民營企業。「有親兒子,也有抱養的。政府會救誰,道理顯而易見。」
    萬科是一家混合所有制企業,其最大股東為深圳國資委直屬的深圳地鐵集團,持股比例為27.2%。
    但李恆青認為,深圳地鐵集團的規模不足以救萬科。他說,萬科的規模非常大,比深圳市國資委都大。而深圳地鐵集團2023年的收入才200多個億,淨利潤只有7個多億,2024年甚至出現巨額虧損。「讓它來救一個體量接近萬億元債務的萬科,怎麼救?根本救不動。」
    至於地方政府通過劃撥200億元的債券額度能否解決萬科的問題,李恆青對此也不樂觀。他說,萬科有500億元的資金缺口,它需要用這200億元去撬動500億元,剩下的只能通過自己的融資去解決,要麼貸款,要麼發行債券。而萬科的評級屬於「垃圾級」,恐怕沒人願意接盤。
    在不到一年的時間內,國際信用評級機構穆迪已經多次下調了萬科的評級。去年3月,穆迪將萬科的發行人評級從Baa3降為Ba1,並將所有評級列入下調觀察名單。今年2月11日的最新一次,穆迪以萬科的財務表現和流動性較弱為由,將萬科的企業家族評級從B3下調至非投資等級的Caa1。
    李恆青認為,最重要的核心問題是,中國的房地產市場還需要漫長的調整期,大多數房企恐怕都撐不過去。他說,中國的房地產早已經超前開發了,蓋了那麼多的樓盤,中國的老百姓根本就不可能買掉,消化不了。而且大家對整個中國的房地產市場都是低預期,降價是個大趨勢。
    「現在已經降價了30%以上,在現有的基礎上,可能還要再降一半左右。最重要的是,讓價格回歸到價值的狀態,這個過程可能需要十年。現在這些企業能不能活到十年呢?我想絕大多數都活不到。」他說。
    中共國企人員進入萬科核心
    在幾天之前,萬科的核心管理層剛剛發生巨變。
    2月5日,萬科發布內部人事變動文件,明確了管理團隊人員的職責分工。其中,萬科大股東深圳地鐵集團董事長、黨委書記辛傑接替原萬科董事長郁亮出任萬科董事會主席,主持全面工作。
    同時萬科還內部公示了10名擬任職的新管理人員名單,這些人員全部來自深圳國資系統,其中多名在深圳地鐵集團任職。
    據悉,10人均占據萬科中高層管理崗位,其中涉及戰略投資營運管理部、財務資金管理部和開發經營事業集團三大核心部門,還有法務部、集團辦公室等主要職能部門,以及華東與北京等兩大主要區域公司。
    中共深圳市國資委負責人稱,支持地鐵集團推動萬科發展。截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,因此有足夠的「子彈」。
    官媒界面新聞稱,萬科此次管理層巨變,標誌著萬科從此正式進入「國資主導」時代。
    萬科的原班人馬此前已有所調整。1月27日,萬科企業股份有限公司發布公告顯示,董事會主席郁亮、公司總裁祝九勝、董事會祕書朱旭同時辭職。
    根據公告,郁亮辭去公司董事會主席職務後,將繼續擔任公司董事及執行副總裁職務;朱旭也仍在公司工作;但祝九勝不再擔任公司任何職務。此前有傳聞稱,祝九勝已被公安機關帶走調查。
    李恆青對此表示,原班人馬已經根本幹不了了,已經沒有辦法再堅持下去了。深圳國資委出了錢,所以派人來,這並不奇怪。即使他們沒出錢,也等於同意承擔這些巨額債務。但是實際問題解決不了,誰來都一樣。
    責任編輯:連書華#

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