【2024年02月22日訊】（記者程靜、駱亞採訪報導）近日，中共法院兩起爛尾樓判決，即購房者不用歸還剩餘的房貸，被認為是指標性案例。專家認為，這不代表爛尾樓主可選擇停繳房貸，只是放開一個口；中共既要擠榨開發商，也要避免把小業主逼上梁山，最後就是推給銀行，讓全民買單。
中共法院判爛尾樓主無須還款 專家析其中貓膩
第一財經日前報導，浙江省嘉興市中級法院就一起樓盤爛尾無法交付的案件，近期判決，購房者不用歸還剩餘銀行貸款。
與此同時，中共最高法院審理一起購房金融糾紛，最終裁定，因開發商未能按期交屋，致使「商品房預售合約」解除，所以房貸由開發商承擔，購房人無須還款。
報導還引用分析說，這並不意味著，當屋主遭遇開發商延期交房或可能發生爛尾風險，就可以直接選擇停繳房貸。因為獲得法院判決支持的案例，大多數是建案爛尾無法交屋，雙方簽訂的「購房合約」解除為前提。
這兩起都近10年才最後判決的案例引發關注。報導說，掏空「六個錢包」買的房無法交付，但巨額房貸不能停，這一過去普遍存在的情況，已經出現了轉變。
中華經濟研究院助理研究員王國臣。（王國臣授權）
對此，台灣中華經濟研究院助研王國臣22日對分析：「我仔細看了一下最高法院的判例，並沒有特別把責任歸咎在整個開發商或建商身上。」
「如果建商明確無法交屋，當然問題在建商。但如果建商仍然可以繼續，即使現在中斷後續承諾要繼續施工，那民眾是不可以斷貸的。如果一家房企或者建商已宣告破產，那民眾才可以不用繼續交貸款。」
問題是，在什麼情況下責任歸於建商，什麼情況下業主可以解除「購房合約」？什麼是「無實際交付的可能」的判斷標準？
法律界人士認為，這個判斷標準比較高，法院往往認為很多爛尾樓還達不到這個標準，而且目前支持購房者停貸的案例並不算太多，仍有許多類似案件法院並未支持購房者。
北京市盈科律師事務所全球總部合夥人李松對第一財經說，如果購房者選擇解除「商品房買賣和貸款合約」，很有可能不僅無法從根本上解決停繳房貸的問題，還可能面臨已支付的頭期款和貸款拿不回來的風險。
此外，若購房者選擇解除「商品房買賣合約」，日後開發商復工，購房者可能喪失以相同資金再次購買同等商品房的機會，因此購房者藉由解除商品房買賣合約而停繳房貸，不見得是最佳選擇。
爛尾樓苦主百萬千萬 問題有望解決？
自中共2020年啟動「三條紅線」的強力監管後，多家地產巨頭接連爆雷。恆大2021年宣布資不抵債而違約，欠債近2.5萬億人民幣，從申請破產到被香港法院勒令清盤。多家陸媒估算，恆大留下的「爛尾樓」多達162萬套，約600萬業主受波及。
不只恆大資不抵債，據中房網統計，2020年至去年總計有1292家房企申請破產，造成大量的爛尾樓。
有網友此前在「知乎」訴說「買到爛尾樓到底有多絕望？」其中提到廣州澳洲山莊，165棟爛尾二十多年，很多買房的人都死了。有結果嗎，沒有！但買房者還得繼續還債。現在裡面還住著老人，在毛坯房裡將就著過日子，想維權還被當成刁民。
此前已多次出現民眾發起的停貸潮、斷供潮，但都遭到中共打壓。
「現在大陸法院這兩個案例，可能表明一種政策導向」，前北京律師、民陣加拿大主席賴建平22日對分析，「共產黨寧願讓銀行去背負損失，也不太敢讓小業主大規模地去承擔損失，因為（爛尾樓）小業主人數很多，目前中國估計都得百萬千萬級的數量。」
前北京律師、民陣加拿大主席賴建平（賴建平提供）
賴建平說，如果還是原來那個做法，不顧小業主的切身利益，這些人團結起來，會對共產黨的維穩體制造成很大風險，所以他們不太敢繼續原來的做法，開了一個口子，這兩個判決有一點示範效應，有一點樣板的意思。
但是他說，中國這麼大，這麼多地方政府和銀行、這麼多法官，中國又不是判例法的國家，所以也不能說這兩個判例，就意味著所有的地方以後都會這麼判。
「法官究竟會不會讓小業主免交房貸，這恐怕還要觀察。」賴建平說，只能說有一個跡象，可能會有更多的判例支持小業主可以斷供，但是也未必一定如此。
房地產不良貸款增五成 銀行風險升高
目前大陸很多爛尾樓，王國臣認為，開發商事實上已經金蟬脫殼，它無法做太多動作，所以矛盾積攢至銀行和小業主，也就是買房子的房主和銀行。
他表示，「我們觀察，整個銀行對於房地產開發商的貸款，事實上從去年第三季的數字是持續減緩，也就是說銀行本身，放款是審慎的，並沒有像央行要求的儘量放貸。」
「可是上面的命令要遵循，所以在放出去的貸款中，我們估算從去年年中的各銀行財報，發現到國股六大銀行，大概十二家大型銀行全國性的，對於整個房地產的不良貸款，平均成長了五成，代表銀行的風險也慢慢升高。」
王國臣分析，「如果房地產一個個破產，我們也是預警要關注整個中國大陸的銀行危機，因為這個是有連動性的。」
「所以他們從末端開始一個一個去拆牌，拆解不要讓它變成一個骨牌效應。」
分析：中共三招讓各方承擔 最後全民買單
中共各地政府在想盡一切辦法解決這個問題，但不過是讓各方承擔責任。賴建平認為，就是所謂的幾頭找，「一是，會把開發商逼到最大限度，讓他們吐出一些之前他們所占有的資產利潤。」
他說，「第二，他們會重新啟動後續的這個交樓工程，某種程度上，讓小業主再掏一些錢，因為最後要確保小業主能拿到房子，比如原來房貸100萬，可能再讓你掏個5萬、10萬，這套房就可以確保交樓，只不過比原來增加一點成本。
「第三，就是讓銀行承擔一部分損失。因為如果把所有的風險留在任何一家，它就很難操作。你讓所有的小業主來承擔損失，小業主會跟你玩命的，因為他人多嘛，天天上街遊行示威，恐怕這個政府也受不了。
「它也必須讓銀行承擔一些損失，這是最容易的，因為銀行即使按照它的財務標準，即使它這個爛帳，這叫呆壞帳的比例比較高，但是它有辦法處理。」
賴建平表示，既不能把銀行拖垮了，也不能把所有的小業主逼上梁山，「它（中共）會印鈔，財政部得到更多資金，用這個資金去買銀行的不良貸款，最終，銀行也不至於破產，最後等於說讓全民買單」。
責任編輯：鄭宇成#
