【2023年11月17日訊】（記者程靜、易如採訪報導）野村證券估計中國約有2000萬套沒有完工的預售樓，引發關注。專家分析，這將對社會跟經濟造成非常大的衝擊，而中共的做法「實在是慢性凌遲」，投再多資源，效果可能也非常有限，阻止不了房地產市場崩塌。
兩千萬套預售樓或爛尾？中共措施被指「慢性凌遲」
野村證券日前發布報告指出，中國未完工的預售房屋面積大得驚人，「相當於中國最大的（按銷售面積計算）民營房地產開發商碧桂園的20倍左右」。
該機構首席中國經濟學家陸挺指出，「估計中國有大約2000萬套沒有完工的預售樓」，如果要完成這些房屋的建築大約需要人民幣3.2兆元。
美國經濟學者黃大衛日前對分析，2000萬套沒有完工的預售樓不一定都是爛尾樓，沒賣出去或賣出去還沒完工，或在預售證辦理後還沒有交付，但是相當部分是由於資金不到位，或說現在市場沒辦法成交。
台灣財經專家黃世聰（黃世聰提供）
「這當然是個警告」，台灣財經專家黃世聰日前對分析，兩千萬套房沒辦法完工，恐怕會對社會跟經濟造成非常大的衝擊，這是一個龐大的數量，前一陣子北京希望，像碧桂園或是像恆大可以至少保交房。
「但是看起來，這最大規模的兩家公司自己的財務都無法負擔，根本不用講其他二三線的房地產商。」
不過，黃世聰認為，其實就目前為止，中國的房地產恐怕還沒有見到最糟的時候，按國外的經驗，大概要下修至少三、五年時間，長則十年都有可能。這調整的過程取決於房屋去化的速度。
近日有中國業界人士在網上發文，指深圳房價出現「踩踏」式崩跌。其中，寶安區中心地帶有商品房價從420多萬（人民幣，下同）跌到185萬，暴跌逾55%，其它地區跌幅也多在40%上下。
黃世聰說，「你可以允許房價下跌，這樣去化速度會變快，但是中國現在問題是，它不允許房價下跌的速度太快，所以，我只能夠形容它就是一種慢性凌遲，那至於會凌遲到什麼時候，這個恐怕也沒有人知道。」
中共推「三大工程」能救市嗎？
此前，彭博社引述消息稱，央行最快本月推出「三大工程」具體實施計劃，通過抵押補充貸款（PSL）和特別貸款等，分階段向政策銀行注入最少一萬億元（人民幣，下同）低息資金，以穩定低迷的房地產市場。
所謂「三大工程」，包括保障性住房、城中村改造及平急兩用基礎設施。
早在近十年前，北京2014年至2019年期間使用PSL工具進行所謂的「棚戶區改造」計劃，成功扭轉了房地產低迷並恢復了經濟成長，但也推動了房價的飆升。
美國經濟學者黃大衛（DAVY J.Wong）（黃大衛授權）
但現在情況不同。「因為目前房地產供過於求」，黃大衛分析，這一萬億若都來建廉租房、城中村改造跟公共設施的話，其實不那麼有效。
黃大衛認為，「應該是把資金放在去收購一些開發商，或者幫開發商完工那些爛尾樓。或者給老百姓買房優惠，以貨幣化方式去補助老百姓購房租房，而不是去建房，因為已經供過於求了。
「所以想用這個老辦法建保障房、城中村改造的話，我覺得這個效果應該不如人意。『平急兩用』公共設施建設一向都需要，但是中國下水道，雨水管都還沒弄好，卻有世界上最多的高鐵，基建方面應該更多的考慮國計民生，而不是單單為政治上好看。」
北京不斷「救市」 房地產危機仍無解
中國今年已經推出很多政策在救房市，包括降準降息等，希望釋出更多資金，讓市場穩健，但是黃世聰認為，「顯然這個資金規模不夠大」。
「這涉及到的金額，光是兩千萬套房子就有數兆人民幣，還有中國房地產這個潛在黑洞，至少應該有十兆人民幣以上，這哪是挹注一兩兆就能夠解決的問題？」
中華經濟研究院助理研究員王國臣。（王國臣提供）
中華經濟研究院助研究員王國臣日前也對分析，「北京要拿出的不只是陸挺講的這麼保守的3.2兆元而已，我估計至少要10兆元人民幣以上，才能夠打消現在的建商債務，但就從2021年的恆大停擺到現在，它應該知道怎麼解決，可是沒辦法解決。」
另外一方面，王國臣說，「如果真的要拿出10兆去救建商，會產生另外一個民怨，就是把納稅人的錢拿去救那些富有建商，那種貧富差距跟相對剝奪感，所以問題的解決方法都有，可是很難去真的執行。」
「另外一個做法就是乾脆讓這些建商倒閉，但又會出現陸挺所說的，2000萬套的爛尾樓怎麼處理，所以它也不敢讓建商倒閉，也真的沒有錢可以拿出來救市。」
去年，多地發生了規模龐大的「斷供潮」。絕望的預售屋買主們決定無論付出多大代價都要停止支付每月付款；而許多開發商都遭遇了債務危機，這使得完成預定房屋的建築變得越來越困難。
黃世聰認為，官方措施都是延緩快速崩跌的壓力而已，至於說要扭轉讓整個房地產往上走，基本上是不太可能的事。
他認為，中國房地產要扭轉就需要大破大立，允許房價比較明顯的下跌，然後整個成交量出來後，讓原本困住的錢可以滾動，這或許是解決房地產問題的開始。
「但是這對經濟的衝擊非常大，有可能出現類似2008、2009年的美國金融海嘯，對經濟的直接衝擊會非常巨大。北京顯然不是走這樣的路。」
「人類史上並沒有這種類似中國房地產規模這麼大，但是我覺得這樣下去實在是慢性凌遲，政府投資再多的資源下去，恐怕效果會非常有限。」
房地產業正在崩潰 危及社會穩定
中共國家統計局週三公布數據顯示，2023年前10個月，房地產開發投資下降9.3%，而1～9月下降9.1%。而1～10月住宅房地產銷售下降3.7%，降幅較今年前9個月的3.2%下降幅度更大。
雖然中共的統計數字常被質疑「美化」，但王國臣認為，「這至少說明一個趨勢，房地產仍然是一個頹靡狀態，事實上，去年就已經是衰退了，現在還持續的衰退，代表情況真的很嚴重。」
「當然，另外一個它沒有揭露的數字，包含了土地的拍賣，還有建商拿地都是衰退的，所以，回到整個問題來講，我覺得北京如果不去真的解決房地產債務問題，那情況只會越來越糟糕。」
此前，中國發行超過1萬億國債。 今年10月份，中國24個省份累計發行特殊再融資債券超過1.1萬億元。這筆錢主要用於償還地方現有債務，
王國臣認為，中國債務基本上應該不會造成金融風險，因為整個債務比在國際上相對比較低，可問題是，它發了這麼多的債，就回到一開始的問題，它到底有沒有用於還建商欠款跟處理爛尾樓？
「如果它的錢只是用來做城中村建設，沒有辦法改善現在的問題，所以它砸了再多錢都沒辦法解決，現在中國經濟最重要的問題，就是房地產的那些爛尾樓跟債務違約的問題。」
野村的報告說，中國的房地產業正在崩潰，開發商普遍存在嚴重的信用危機，購屋者對所購買的房屋交屋期的不斷推遲變得越來越沒有耐心。預測在明年某個時間，交屋推遲問題將會變成社會問題，危及社會穩定。
占中國國內生產毛額約20%的房地產持續低迷，嚴重拖累中國整體經濟。
王國臣表示，經濟這幾年都在空轉，能夠還錢的能力也在消減，恆大到現在已經快3年了，債務越積越多，明年如果不解決，中國經濟可能整個會發生系統性風險。
黃大衛說，這些措施還是不夠力度，而且規模也不夠，關鍵是，刺激措施不是更多的把資金倒到消費者跟老百姓手上，而是給國企央企搞基建，這是沒用的，阻止不了房地產市場的崩塌。
責任編輯：李緣#
