房地产泡沫
恒大银行首席经济师王丹谈到中国房地产市场的问题和缘由。
住房建设，包括住宅和商品房，是中国过去几十年增长的一个主要推动力。
王丹说：「过去30年里，人们一直在投资房地产市场。如果他们在2000年– 2010年间这样做了，那么当时投资的人实际上已经积累了足够他们一生的财富，因为一般来说中国城市的房价（在那段时间里）至少翻了一番。」
在改革开放中致富的中产阶级不断壮大，大量人口向城市迁移。房地产开发商反应敏捷，掀起疯狂的楼房建设狂潮。
「在中国，我们实际上有两种不同的系统。一个是大城市的住房市场，无论经济增长或国际环境如何，它们通常都被认为是安全资产。他们的价格不断上涨。即使是现在，像北京和上海这样的城市仍然有一个非常健康的房地产市场。但是，当你离开那些大城市，进入较小的城市时，就会发现住房需求远远落后于住房建设。」
中国有几十个城镇出现了大规模的过度开发问题，可以看到空置的社区，甚至已经建成但从未有人居住的整个城市。那是一个非常现实的问题的核心所在。
问题是，它为什么会出现？
那要追溯到2008年金融危机。作为危机应对措施，政府开始刺激经济，指令地方政府花费大量资金建设道路和桥梁，无论是否需要，目的是创造就业机会。
地方政府必须为此筹集资金，做法就是出售或租赁政府手中可以动用的一项资产， 那就是土地。
地方政府希望出售更多土地，用以支付当地的基础设施和其他社会项目开支。所以，它们尽力出售土地，而房地产开发商便争先恐后地购买上市的地皮。
这在某种程度上助长了许多中小城市巨大的房地产泡沫膨胀。
泡沫的背后
通常，开发商会卖楼花，然后开始建楼。买家很乐意这么做。
王丹说：「人们更愿意买楼花的原因有很多。一个明显的动机是，这种方式通常较便宜。因此，成屋市场上买家通常必须支付更高的抵押贷款。而且他们将面临更大的压力，要求支付首付。预付款开发计划在过去18年中一直运作得相对较好，因为它为房地产开发商提供了廉价建造房屋的必要资金。」
但随着中国房地产市场的扩张，开发商需要寻找其他资金来源。他们开始广泛而大规模地借款。 2020年，根据中国人民银行的数据，房地产直接投资超过一万亿美元。
中国政府越来越担心债务大山面临崩塌的风险，决定进行干预。
她说：「中国当局试图通过要求房地产开发商放慢借贷速度来降低房价。为此，政府向银行施压，要求减少对开发商的借贷额。（干预）真正始于 2021 年初。」
迅猛的急刹车，效果立竿见影。
「系统内的流动性很快枯竭。今年，我们可以看到该法规的结果。对债务水平的过度监管是我们现在陷入困境的关键，」 王丹说。
信贷收紧造成的一个引人注目的受害者是该国第二大房地产开发商。恒大是一个巨大的房地产帝国，在中国数百个城市拥有数百万套公寓。它还有超过3000亿美元的财政义务，数百座未完工的住宅楼和许多愤怒之下封锁了建筑工地的供应商。
而后果绝不仅限于恒大。
房地产行业近三分之一的贷款现在被归类为坏账。
王丹说：「我们看到，中国房地产开发商100强中大约60个已经违约。其余40家公司即将面临违约。因此，鉴于这种情况，所有的购房者都处于这种不安的状态，许多人还在等待。已经支付了部分款项的许多人更希望确保自己的钱是安全的。」
不仅仅是银行面临风险。
对于中国的房地产投资者和潜在房主来说，这是一个新的、非常令人担忧的威胁。
她说：「对于中国消费者来说，这是全新的局面。人们总是认为经济在上升，房地产市场永远在上升。你什么时候进去并不重要，房地产市场总是在上涨。但这一次，看起来最高领导层真的下了决心。我认为他们在说服人们房地产市场的最佳时期已经过去这一点上非常成功。」
