【2023年12月31日訊】（記者林燕報導）亞洲地區包括中國在內，有多個國家的房地產市場面臨利率飆升以及監管審查的壓力。跟歐美不同，亞洲房市的更大壓力集中在民用住宅市場。
中國是受房市影響最大的亞洲國家，其次是韓國。多國的房市在2024年都面臨艱難局面，需要擠泡沫。
以下是值得關注的2024年房地產走勢的亞洲國家。
中國：空置房14億人都住不完
北京在2022年底開始解除嚴苛的COVID清零政策，卻沒有帶來備受期待的經濟持續反彈，而房地產危機和消費者悲觀情緒進一步拖累經濟增長。
包括高盛、摩根士丹利、瑞銀在內的十家大型投行和券商共同認為，中國房地產行業的建築活動在2024年將繼續處於衰退的狀態。他們預測，中國房地產行業未來將連續三年處於收縮狀態，打破歷史記錄。
凱基證券（KGI Asia Limited）投資策略部主管溫傑告訴彭博社說：「我們正處於本輪周期最糟糕的時期，尚未走出困境。當前的房地產危機還需要很長時間才能結束。」
中共國家統計局原副局長賀鏗在一次會議上透露，根據他的測算，幾乎所有頭部房地產企業的資產負債率超過90%，每家以都是千萬億計的龐大債務。
他說，現在中國的空置房可能14億人都住不完，有購買力的剛需肯定買不完。他認為，中國的房價存在30%-40%的水分。
今年早些時候，北京出台了包括降息、延長企業稅收優惠政策和降低購房者房貸成本在內的刺激措施，但這些措施對遏制房地產長期低迷起到的收效甚微。
《華爾街日報》文章說，中共當局很難在政治上告訴中國人，他們在泡沫時期花錢購買的住宅可能永遠都無法完工，也很難讓人脈發達的開發商倒閉，或者取消對出售商的支持。因為這些舉動都可能讓經濟震盪，中共擔憂由此帶來的政治風險。
全球評級公司標準普爾亞太地區信貸研究部主任尤妮斯·譚（Eunice Tan，音譯）告訴《日經亞洲》說，中國房地產行業下行的影響將會在2024年進一步展現出來。她認為，「房地產業的痛苦將會繼續拖累中國的經濟復甦，房地產銷售將繼續在負循環中打轉。」
圖為首爾的公寓住宅。（全宇/）
韓國：擔憂建商債務重組再起風波
韓國在2023年房價出現25年來的最大跌幅，日前媒體爆出的一家建築公司遭遇還款困難的消息更讓人擔憂再次引發信貸市場動盪。
彭博社說，道富全球顧問亞太固定收益主管黃慶祥（Kheng Siang Ng）提醒，需要注意消費者債務比重高、或資產負債表負擔重的國家，韓國正是其中一個。
根據國際貨幣基金組織2023年初的報告，韓國的房地產市場持續轉弱。
韓國之所以終結持續多年的房市上漲勢頭跟韓國央行(BOK)貨幣緊縮政策有關。韓國央行在2021年開始加息周期，逐漸將利率提升到15年來的最高點。
2022年底，一家主題公園開發商發生債務危機，引爆韓國自2007年全球金融海嘯迄今最嚴重的一次信貸市場危機。
雖然韓國政府採取政策讓市場穩定了下來，然而在2023年最後一週，一家名為Tae young建設與工程公司要求債務重組、以度過現金短缺困難，韓國當局已經承諾提供更多支持，努力降低對金融市場的影響。
韓國官員承諾在必要時加大660億美元市場穩定計劃，韓國央行警告稱，2024年房地產風險可能會加劇。目前，韓國家庭和企業的壞帳比率正在升高。
花旗集團經濟學家金振旭(Kim Jin-wook，音譯）告訴彭博社，2024年4月的選舉過後，從2024年中期開始可能對房地產項目融資貸款進行重組，「這可能會刺激短期貨幣市場的波動，至少暫時會如此」。
2022年1月1日，印尼雅加達的市景。 (BAY ISMOYO/AFP via Getty Images)
印尼：地產商債務壓身
印尼央行自2005年以來採取了最激進的貨幣緊縮政策，大幅升息影響到了家庭購買力，印尼的大型房地產商Agung Podomoro和Lippo Karawaci等背負沉重債務壓力。
加上印尼貨幣貶值，進一步推高了房地產商對即將到期的美元債務的償債成本，所以房地產商為了變現不得不出售資產。
國際評級機構惠譽11月底曾警告，Agung Podomoro將在2024年6月到期的1.32億美元債券存在違約可能。Lippo Karawaci也有日益升高的融資風險，惠譽已將其2025年1月到期的美元債券降評至垃圾級（CCC+）。
目前，印尼央行有望結束升息政策。惠譽預計，隨著再融資需求增加和經濟環境更有利，房地產債券銷售將出現復甦。
圖為2023年12月14日，工人在河內安裝電力線路。(Nhac Nguyen / AFP)
越南：政府干預減緩了房市惡化
越南政府正在進行反腐，讓原本就因供給過剩的房市更加受壓，但監管機關介入以及央行多次降息減緩了房市的惡化速度。
VinaCapital集團首席經濟學家邁克爾·科卡拉里（Michael Kokalari）說：「越南房地產市場度過了極具挑戰性的一年，我們相信最糟糕的時刻已經過去。」
他說，某些銀行的抵押貸款利率甚至在2023年初衝上16%，之後已大幅下滑。
但是麻煩並沒有結束，S&P Global Ratings信用分析師蘇翁（Sue Ong，音譯）表示，某些銀行的緩衝資金緩衝少，還有些銀行的房地產風險仍很高。
圖為香港建築。（余鋼/）
香港：大降價市場也不買單
出於對融資成本飆升的擔憂、中國房市風險溢出效應的擔憂，香港幾家房地產商的美元債在2023年8月被大舉拋售。
新世界是大型同行中負債最重的公司，由於對其財務狀況的擔憂，其股價2023年下跌47%。現在它寄望與大陸企業合作，開發香港大都市地區1500萬平方英尺的農地來降低成本。
香港房價跌至近七年來的最低點，市場至今低迷，開發商即便推出多年不見的大降價也未見起色，法拍屋也在大打折，卻乏人問津。
Creditsights資深信用分析師曾竹君（Zerlina Zeng）說，他們對在中國大陸二級城市擁有大量住宅和商業開發項目的香港房地產商保持警惕，因為這些城市的空屋率居高不下，租金也在持續下滑。
（本文部分參考了彭博社的報導）
責任編輯：李玲
