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【2026年07月10日訊】（記者趙彬、駱亞採訪報導）面對爆雷超過五年的房地產困境，中共國務院近日印發《都市更新「十五五」規劃》（以下簡稱《規劃》），聲稱推進「好房子」建設改造。隨後官媒接踵羅列多條「錢從哪來」的渠道，力圖在2030年達成轉型目標。不過多位專家分析指出，該規劃存在多處致命硬傷，最終極有可能演變成由老百姓買單的「爛尾規劃」。
刺激買房不再靈 官方改推城市更新 穩房市
當局這場「好房子」建設改造的政策定向，最早可追溯至今年元旦。《求是》雜誌當時連續發表文章，核心政策即指向穩住房地產市場，要求加快修復居民資產負債表，將「負債轉為儲蓄」。
對此，資深媒體人李庭仟對表示，「與以往不同的是，當前的政策不再單純依靠降低槓桿、取消限購等刺激需求端的手段來挽救房市，而是打出了『城市更新』這張牌。」
7月2日，《求是》網再度發文表示，高品質推進城市更新，無論是優化提升傳統基礎設施、適度超前建設新型基礎設施，還是建設「好房子」，都將形成規模可觀的投資需求。
與此同時，中共國務院在《規劃》中提出增強城市安全韌性等「6方面重點任務」與「7方面政策舉措」，聲稱要推動包括「好房子」建設在內的「14項重大工程與行動」。
靠特別國債與大銀行抱團 難救市？
黨媒《人民日報》6月1日發文宣傳該規劃能帶動十萬億級投資，並聲稱有三大核心資金奠定保障。首先是發行超長期特別國債，並舉例溫州市今年已獲3.36億元國債資金，支持2,222台老舊電梯更新。
對此，美國經濟學者黃大衛在接受採訪時表示，拿超長期特別國債補貼老舊小區換電梯，看似是中央帶來的真金白銀，但本質上是中央政府的一種加槓桿行為，屬於「財政輸血」而非「自我造血」模式，中長期來看完全不可持續。
此外，官方提到資金保障還來自政策性與商業銀行的支持。例如今年5月，河南中原電氣谷城市更新項目成功簽約35億元銀團貸款，該筆貸款由國家開發銀行主導，中國銀行、建設銀行、農業銀行、中原銀行共同參與。
黃大衛指出，過去房地產景氣時，任何一家大行都能獨立吞下這個體量的貸款，現在居然需要五大行集體「抱團」，恰恰說明沒有任何一家銀行看好該項目的抗風險能力。
他直言，這不是銀行風險偏好提高，而是在政治任務施壓下，金融機構被迫進行的「風險集體分攤、誰也不敢單獨踩坑」的無奈之舉。
資本管理公司（AMC）程雅琴在接受採訪時也指出，為什麼偏偏是河南中原電氣谷這個工業園區能拿到錢？因為多數地方城投、民營房企在經歷五年危機後，徵信與資產質量出現硬傷，根本達不到大行的風控標準。
她指出，該項目並非源於市場實際需求，而是頂著「政治光環」的政治需求，所以才由國家開發銀行出面，強行拉著五大商業銀行同步投放。
無利潤民生工程強行上市 恐變相讓股民接盤
黨媒宣稱的第三個資金渠道是社會資本參與。國家發改委發布的新版REITs（不動產投資信託基金）產業範圍清單中，新增加了「商業辦公設施、都市更新設施」。天津等地的「十五五」規劃也提出用好REITs與資產證券化產品，吸引社會資本建立市場化運作。
南華大學國際事務與企業學系教授孫國祥對此警示，這是在將公益民生硬包裝成金融資產，預埋了新型爛尾債務。電梯更新、管網改造本質上是社會效益高，但商業回報極低的「公益性民生工程」。如果2026年消費大盤和A股未能強勁反轉，改造後的園區根本無法形成穩定的租金與現金流。
「其最終代價必然是：工程未必爛尾，但現金流與資產退出完全爛尾，演變成地方財政的隱形新型大爛尾債務。」孫國祥分析說。
黃大衛也持有類似看法。他表示，公益民生一旦通過REITs包裝，在中國A股環境存在兩大風險：一是資產估值過高與現金流造假，若收益評估過於樂觀，甚至利用假合同「左手倒右手」空轉，上市後將面臨分紅不足、價格下跌；二是極易淪為體制內債務轉嫁工具，地方政府會因財政斷糧，易將維護成本極高的民生項目強行包裝成市場化資產，將風險轉嫁給二級市場投資人。
程雅琴則指出了現實中REITs面臨市場冷落與破發（跌破發行價）的危機。她透露，雖然官方打通了公募REITs通道，但二級市場散戶並不買單。目前進場的戰略投資者多為央國企（占比高達70%～75%），屬於資金在內部空轉。上半年中證REITs全收益指數已下跌3.89%，當局急需盤活的傳統辦公業態，甚至在發行第三天即宣告「破發」。
資金瘋搶一線核心地 二三線城市被冷遇
另一方面，官方為了這場都市改造，現實中也拋出了「壓箱底」的核心土地作為起爆劑，引發央國企房企一波搶地潮。
《證券時報》報導顯示，2026年上半年全國300城住宅用地成交建面下滑23.7%，出讓金大跌31.4%，一二線供給整體收縮。然而，前20大城市的宅地出讓金占比逆勢飆升至62%（上海、杭州、北京位居前三），一線城市平均溢價率逆勢衝高至19.8%。土地市場呈現顯著的「縮量提質」特徵，保利、華潤等大型央國企成為拿地「壓艙石」，民企整體處於偏低水平。
李庭仟對表示，「事實上，在新一輪政策靴子落地前，新一輪核心城市優質土地搶購潮就已經開始了。」
他揭露了這些「優質地塊」的真實來源：在房市低迷背景下，地方政府以極低價格收購舊房，透過「置換與補貼」將部分老房主擠向邊緣效區，既去化了無人問津的郊區庫存，又低價收回了核心區黃金地塊。隨後，官方釋放「好房子」政策誘餌，由央企巨頭帶頭高溢價炒地，意圖以地價支撐房價，重新吸引社會資本流入。
他指出，「城市更新」手段已從當年的強拆「明搶」轉為「暗奪」。地方政府將最核心的「好地」死死捂在手裡，作為壓箱底的稀缺資源。一線或准一線城市對老百姓財富的另一次大清洗。
然而，當前一線城市接近20%的平均溢價率，與房地產高峰期高達200%～300%的「地王」熱度已相去甚遠。
孫國祥強調，「19.8%的溢價率並非房市全面回暖，而是總量衰退下的『保命式搶核心資產』。市場信心收縮後，資金向少數具有金融屬性和稀缺性的一線城市集體防禦、抱團，其餘多數城市仍然量價萎縮。」
程雅琴也同樣指出，過去的高峰期全靠「炒房」催生高溢價，如今大眾已達成「房子也會跌」的共識。缺乏人口支撐的偏遠二三線城市土地已無人問津。她直言：「一線城市的商業資本化率在4.5%～5.5%之間，遠低於三四線城市的12%（資本化率低通常代表資產安全性高）。因此，目前國內外資金都在聚焦超一線城市，本質上是在『賭國運』。」
責任編輯：高靜#
